房企研究
城市区域
市场热点
※全文约字，阅读全文大约需要4分钟
▽
虽然近年高端产品频出，产品户型面积急剧增大，但从成交数据来看，刚需产品依然是成交主流，年，90-㎡刚需刚改产品占到总成交量的60%。
为刚需购房者提供升级的小户型产品，是大部分企业不能忽视的技术难题。
我们或许可以从近期热销的麓湖板块万科天府公园城项目，找到一些创新之处，洞悉受到年轻人喜爱的产品具有怎样的特征，以及时下年轻人的“居住观”。社区规划
内部配套完善，生活便利
年9月，万科“低调”收购成都香山亩项目80%权益，对应拿地金额39.62亿元，占地面积达到亩，是市面上少见的大体量项目。随后，万科将地块规划为综合性生活社区，面向城市刚需、刚改人群，囊括了万科生活广场、香山商务中心、公共服务中心、综合教育区4大生活配套，其中，独栋商业、底商基本可以解决麓山板块生活配套欠缺的问题，后期业主生活较为便利。住宅产品包括高层、洋房和叠拼三种，建面约-㎡的小户型高层，建面约-㎡性价比叠墅。图：项目总平图
年9月，万科天府公园城首次开盘推出套92-平米精装户型，单价1.7-2.3万元/平米。项目上市即受到购房者的追捧，报名人数人，摇中率低到16.59%。
户型设计
大面宽预留个性化空间
在中国地产界，万科的刚需户型设计被认为是出神入化，备受城市青年的喜爱。从天府公园城来看，3月即将开售的平米、平米套三套四户型，万科做出了小户型的开阔感，也给年轻人生活预留出创新空间。平米，三房两厅两卫
这个户型的亮点在于--大面宽，面宽也就是我们常规说的开间，也就是房屋的宽度，决定了房间的采光、通风和空间尺度感。一般来说，大面款短进深是较为推崇的设计，居住舒适度高。
常规情况，建面㎡是主卧面宽的分界线，超过㎡，才会做到3.5米以上，不及的话，一般会低于这个水平。而万科将该户型主卧面宽抬升到了3.9米，远高于市场平均水平；不止于此，该户型另一个亮点在于客厅面宽，做到了4.75米。对比市场上常规户型，客厅面宽3-4米项目占比最大，达到35.6%。图：客厅和主卧面宽示意刚需产品因为总面积小、空间布局等原因，客厅面宽设计相对较小，基本集中在4米以下；高于这个标准的，大部分是高端改善产品。也就是说，万科将刚需户型的客厅向高改进化，注重家庭公共空间的品质感。从样板间基本可以感受到，走进户型，迎面而来的开阔感，虽然户型面积小，但不会有拥挤感。也许大家会有客厅、主卧面积大，将挤占其他房间面积的困惑。计算来看，该户型的客厅：主卧：次卧面积为35：23：9.24：9.24㎡，虽然两个次卧面积略小，倒也基本符合户型设计的要求。
平米，四房两厅两卫
这个户型面积段更大，户型明显区别于户型，特点在于---预留多变空间。
在玄关预留存储空间，餐厅窗台预留西厨的位置，甚至样板间设计时，将一个次卧做成了预留的百变空间，满足个性化需求，后续改造空间大。图：户内预留空间分布这也是当下年轻人购房的重要偏好，颠覆了传统功能空间。因为二胎、三代同堂、丁克家庭和宠物一族等多元化购房群体的增加，居家生活场景不断变得丰富，越来越多的购房者希望可以根据自己的兴趣爱好定义和打造不同种类的功能空间。在客厅、阳台旁边设置自定义空间，成为不少房企户型设计的一大亮点，如，上海虹庐湾99㎡三（2+1）房在客厅旁设置一个独立空间，与客厅可分可合，可改造成书房、茶室、瑜伽室、宠物间、直播间，视觉和功能性大大提升。精装设计全屋收纳体系，让空间扩大N倍
至于项目如何装修，目前，天府公园城展示了、平米的精装示意，基本可以为购房者提供优质参考。从现场来看，万科大量融入了“创意收纳空间”，从客厅到卧室，空间扩大了N倍。
平米户型精装收纳体系
图：户内示意小户型的客餐厅通常连在一起，放置过多物品，容易让空间变狭隘。想要餐客厅真正的“显大”，秘诀在于：?可以活动的家居尽量不要太大，餐客厅座椅有玄机；?固定收纳的柜子要尽量大；常规的处理方式是定制餐边柜，可以收纳部分杂物。但是，万科在处理客厅收纳空间更大胆，直接预留了8米收纳空间，形成一体化收纳玄关。通过将客厅-餐厅立面的整体化处理，不仅可使用功能空间面积变更大，还使空间在视觉上连贯延展，形成横厅之感，空间看起来更开阔。图：餐客厅收纳空间同样的收纳理念，也延伸到了卧室设计中，主卧预留了3米收纳空间，儿童房面积虽然小，却在床底、衣柜、墙头柜各方面暗藏收纳空间，空间面积翻倍。
图：主卧收纳空间图：儿童房收纳空间平米户型精装收纳体系
图：户内示意万科非常注重处理玄关空间，作为一个家的门面，功能性和美观性兼顾。
在平米户型的玄关处，预留出双倍空间，形成大面积嵌柜。足够将日常出入常用的鞋子、雨伞、部分衣物，甚至小智能家居等物品收入柜体，使玄关空间更为有序美观。从实用的角度看，以往玄关的重要角色是“放鞋的”，但随着户型设计的不断研发，又从单单的鞋柜变成了一个综合性的步入式衣帽鞋柜。图：玄关收纳空间这样的嵌入墙体空间，还体现在餐厅旁，沿窗位置可加载西式餐厅，形成多功能的家庭互动空间。
图：餐厅西厨收纳空间卧室的收纳区有大件衣物挂置区、折叠衣服放置区、被褥及枕头存放区、裤格、帽格、零物存放区等，大容量抽屉的设计，使卧室容量扩充，大大提升生活舒适感。
图：主卧收纳空间图：儿童房收纳空间从户型设计，到精装示意，万科很好的解决了小户型拥挤的问题。
这样是市场主流，眼下房价居高不下，每抠出一平米可用空间，都是提高购房者的生活品质。市面上虽然有不少房企在探索，过道、转角和楼梯间等预留或者设置好收纳空间。但是，并未这样大面积布置收纳体系。购房主力年轻化，爱囤、爱买的特点明显，合理的收纳系统备受购房者青睐。相信未来会有越来越多的人性化设计应用在全屋收纳中，增强居家舒适性和便捷性。-END-出品亿翰智库西南区域新媒体中心合作交流李先生：
版权声明
本文观点仅代表作者观点，版权归亿翰智库所有，未经授权请勿随意转载。如需转载请联系后台，或在此文后留言，转载时请注明出处：亿翰智库西南区域，感谢配合。
————/END/————亿翰股份
亿翰股份，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。————/JOINUS/————长按